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STRATEGIA D'INVESTIMENTO MAGIA DE PIPA REAL ESTATE
La strategia dei terreni
Il Brasile sta vivendo un momento d’oro per quanto riguarda il mercato immobiliare e le previsioni per i prossimi anni sono molto rosee anche grazie al progressivo miglioramento della maggiore economia sudamericana che sta attraendo ingenti flussi di capitali esteri.
In particolare il Nordest sta vivendo la maggiore espansione immobiliare nel paese dovuta anche al suo enorme potenziale turistico .
Ancora oggi è possibile acquistare terreni a prezzi relativamente bassi ma è assai facile prevedere che da qui a 5 anni la situazione sarà alquanto differente.
La strategia vincente in questo momento è concentrare sin da subito i propri investimenti in terreni edificabili in zone a forte espansione turistica con la possibilità tra pochi anni di poterli o rivendere o costruirvi o lottizzarli.
La strategia che propone Magia De Pipa Real Estate mira a creare valore nel tempo oltre la semplice rivalutazione (approccio passivo) tramite una serie di operazioni e progetti che aggiungono attrattività all’investimento (approccio attivo).
Quando si compra un bene immobiliare e si rivende dopo X anni si ha un atteggiamento passivo nei confronti dell’investimento nel senso che ci si basa unicamente sulla possibile rivalutazione dipendente a sua volta da una serie di fattori macroeconomici e cicli storici che un investitore subisce senza influire.
Quando si compra un bene immobiliare e si eseguono sopra di esso operazioni e progetti volti a creare valore aggiunto (ristrutturazioni, progetti, costruzioni, lottizzazioni) si ha un atteggiamento attivo nei confronti dell’investimento nel senso che la possibile rivalutazione viene accresciuta dal lavoro che si compie su di esso.Naturalmente per poter seguire un approccio attivo non basta investire il proprio capitale ma è necessaria una forte competenza e conoscenza del business altrimenti si rischia di vanificare l’intero investimento.
La strategia che Magia De Pipa Real Estate propone è basata su 3 FASI cronologicamente correlate ma indipendenti. Un investitore può decidere di attuare le 3 FASI ma anche di partecipare ad un sola FASE in maniera indipendente.
FASE 1Acquisto Terreno edificabile
Fattori chiave da considerare nella scelta:
Valutazione zona: turistica, residenziale, in attuale espansione, in futura espansione.
Posizione del terreno nella zona: Fronte mare, vista mare permanente, strada principale, vicinanza ad infrastrutture.
Piano regolatore: Indice edificabilità, edificabile commercialmente o residenzialmente, percentuale di terreni edificabili ancora disponibili.
Dimensione del terreno: la possibilità di acquistare più lotti contigui in modo da raggiungere una adeguata dimensione impatta sulle scelte future di costruzione e quindi sul valore del terreno.Progetti futuri: la previsione di grandi progetti in una determinata zona quali un grande resort di lusso o un aereoporto può mutare radicalmente la prospettiva futura di valorizzazione dei terreni.
Orizzonte temporale: E’ importante definire a priori la propria aspettativa temporale di ritorno dell’investimento. L’acquisto di un terreno in una zona attualmente in forte espansione comporta un maggiore capitale investito ma una rapida possibilità di poter realizzare sin da subito un progetto di costruzione vincente. Il terreno è più “liquido”,vale a dire con maggiori richieste di acquisto. Un terreno in una zona ancora poco edificata e con scarse infrastrutture richiede un tempo di attesa più lungo per poter sviluppare progetti di costruzione ben vendibili.
Alla fine della prima fase, vale a dire a terreno acquistato un investitore ha le seguenti possibilità di azione:
A) Vendita Terreno: l’investitore decide di rivendere il terreno realizzando la pura rivalutazione.
B) Realizzazione di un progetto di costruzione (Fase 2)
C) Realizzazione di un progetto di lottizzazione (solo possibile su grandi terreni)
Fase 2 Realizzazione di un progetto di costruzione e rilascio licenze
Per ogni terreno edificabile è possibile realizzare dei progetti di costruzioni residenziali o commerciali in base al piano regolatore ad alla classificazione del terreno.
Il secondo Step non significa costruire, ma realizzare un progetto di costruzione ed ottenere il rilascio delle licenze ambientali ed il permesso di costruire. I tempi variano da 1 a 2 anni a seconda del tipo di progetto e della zona.
Alla fine del secondo step si ottiene un terreno con progetto approvato.
Tale operazione crea valore in quanto il valore del terreno con progetto già approvato è ben superiore al valore del terreno di per se' e supera i costi di realizzazione progetto.Soprattutto ora il terreno diventa molto appetibile da parte di investitori di tutti i paesi in quanto si trovano una situazione già pronta da far fruttare e possono far partire immediatamente una costruzione senza dover attendere i tempi burocratici del rilascio licenze e le incognite relative all’approvazione.
Fattori Chiave:
Scelta Tipo Progetto: Residenziale o commerciale.
Analisi Mercato: Analisi progetti di successo nella zona, evoluzione e prospettive del mercato, analisi prezzi di vendita e costi costruzione, previsione sviluppo commerciale/turistico della zona.
Alla fine del secondo step si aprono una serie di possibilità per l’investitore:
A) Rivendita del terreno con il progetto approvato.
B) Costruzione (FASE 3)
C) Condivisione Costruzione con altri investitori: Un progetto approvato attrae più facilmente l’interesse di investitori di tutti i paesi in quanto rappresenta un prodotto già pronto da poter mettere subito a frutto. Il proprietario del terreno con il progetto approvato può unirsi con altri investitori e portare a termine la costruzione condividendo il capitale e quindi il rischio. Una situazione molto appetibile e utilizzata è la possibilità della PERMUTA . Il proprietario del terreno non immette ulteriore capitale ma contribuisce al costo della costruzione con il valore del proprio terreno ricevendo in cambio una quota parte di appartamenti.
FASE 3 Realizzazione della costruzione sulla base del progetto approvato
La fase della costruzione implica l’apertura di una società “incorporadora”, l’individuazione dell’impresa costruttrice, la gestione contrattualistica, l’organizzazione della rete di vendita.
Fattori chiave:
Marketing e Pubblicità: Promozione del progetto in fase di prevendita. Un progetto ben ideato e ben pubblicizzato si vende prevalentemente su carta.
Rete di vendita: Individuazione del mercato di vendita( locale,estero ),creazione delle rete di agenti.
Gestione Post-vendita: Per alcuni tipi di progetti quali resort e appartamenti turistici, l’ideazione di una adeguata struttura post-vendita che possa gestire affitti e garantire rendite impatta in realtà già in fase di vendita e costituisce uno strumento commerciale molto efficace.
Incrocio della domanda e offerta di investitori su diversi Paesi
Tipologia di investitori
Investitore in cerca di terreno edificabile
Investitore in cerca di progetto approvato
Investitore in cerca di condivisone di rischio per progetti di costruzione
Paesi di riferimento
BRASILE: mercato principale costituito da investitori e costruttori brasiliani ed investitori di tutti i paesi del mondo che ricercano direttamente in loco le opportunità di investimento.
ITALIA: mercato in forte crescita dove Magia De Pipa Real Estate ha gia' sviluppato la propria rete di vendita.
Inghilterra: mercato molto ricco di investitori dove Magia De Pipa Real Estate collabora con diverse agenzie.
Punti qualificanti della strategia Magia De Pipa Real Estate
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Possibilità di effettuare un investimento che crea valore e non sfrutta semplicemente la rivalutazione.
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Possibilità di effettuare un investimento per gradi. Si può quindi decidere di partire con un capitale non ingente per poi valutare nel tempo se incrementare il proprio investimento realizzando un progetto.
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Possibilità di realizzare progetti in condivisione con altri investitori in modo da condividere rischi e risorse e poter sfruttare sinergie comuni.
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Possibilità di entrare ora in un paese emergente ad alto potenziale e candidato a superpotenza economica del futuro con progetti complessi ed ambiziosi che possono portare ad un ritorno interessante non solo da un punto di vista economico.
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